이 글을 읽는 이들이 도대체 어느 정도 나이가 될까 짐작은 되지 않습니다. 다만 부동산, 특히 집 등에 관심이 있어한다면 적게는 20대 후반부터 많게는 70대 이상인 분들도 계시겠지요.
어쨌든 글을 적는 저는 50대입니다. 만으로는 초반, 예전에는 중반쯤으로 불릴 것 같습니다. 그래서 저는 ㎡보다는 '평'이라는 글자가 조금 더 편합니다. 이 일을 오래 한 탓도 있을 테고, 아직도 주변에는 제곱미터보다는 평이라는 단어를 많이 쓰는 것 같습니다.
평의 유래
'평'이라는 수치는 모두 아시겠지만 일본에서 유래한 것입니다. 그래서 바뀐 게 국제표준 도량형으로 쓰이는 SI단위의 기본이 되는 미터법을 적용했다고 합니다. 언뜻 경제대국 미국에서 쓰는 것인가 했는데 오히려 미국에서는 '야드파운드'법이라 불리는 미국관습 단위계를 쓴다는 게 아이러니합니다. 이러한 SI단위의 기원은 프랑스라고 합니다. 프랑스 대혁명 당시 중구난방인 도량형을 통일하고자 발표하였고 나폴레옹이 의무화시키긴 하였지만 정착은 1840년 이후 전 세계적으로 정착이 되었다고 합니다.
말이 샜습니다. 어쨌든 '평'이라는 단위는 우리나라도 일제강점기 이후 사용한, 역사는 그리 길지 않은 일본의 도량형 단위이며, 2007년 표기법 교체를 시행했음에도 불구하고 아직도 PY니 3.3이니 하며 다양한 형태로 변형하여 쓸 만큼 우리 사회에 뿌리 깊게 자리 잡은 표기법이었다는 데에는 동의합니다. 개인적인 신념과는 별개로 아직도 공사현장이나 부동산 전반관련해서 일본어로 불려지는 단위들이 많은 게 사실이기도 합니다. 확실한 건 '평'의 단위는 일본과 달리 한국에서는 법률상으로 금지되어 있다는 것입니다.
국평의 유래
오늘 하고자 하는 이야기는, 왜 85 ㎡냐? 그리고 이를 두고 왜 '국평'(국민평수의 줄임말-은어)라고 하느냐? 에 대해서 이야기하고자 함입니다. 이의 기원은 명확합니다. 지금은 사라진 주택건설 촉진법(1972년)이 제정되면서 국민주택 규모를 법으로 정한데 있습니다. 그런데 당시에 이 규모는 수도권에 대한 규모였고, 지방의 경우는 100 ㎡를 국민주택규모로 인정하였습니다. 2002년 주촉법(주택건설 촉진법)이 사라지고 국민들의 인식은 '국민주택의 규모 =85 ㎡'가 되어 버렸습니다.시작은 명확한데 그 기준은 무엇일까? 하필 왜 85일까? 거기에 대한 설은 분분합니다.
우선, 지금은 우스갯소리로 여겨지긴 합니다만, 전 어릴 때 저의 고향 어르신이 25평이 박정희 대통령 사저의 규모와 같아서 그렇게 정했다라고 들은 적이 있습니다. 지금 생각해 보면 말도 안 되는 소리로 여길 수도 있고, 아니 그럴수도 있겠다는 생각도 듭니다만, 저를 비롯한 동네의 대부분 이들은 그렇게 알고 있었다는데 대해서 지금 생각해 봐도 큰 거부감은 없었던 듯합니다. 당시의 시대상황이나 배경을 짐작케 합니다.
또 다른 설은 방3개와 거실, 그리고 화장실 1개를 합치면 85 ㎡가 나온다...라고 하며 이를 기준으로 삼았다는 이야기는 부동산을 하는 초창기에 어느 '중개인'에게 들었던 이야기입니다.
그런데 가장 유력한 설(?) -이건 제 기준입니다 - 은 당시 1970년대 가구원 규모가 평균 5명이고 1인당 '5평'씩 사용하는 게 적합해서 5x5=25평이라는 게 가장 그럴싸해 보입니다. 물론 여기에서 좀 더 구체적으로 25평을 ㎡로 환산하면 숫자가 딱 떨어지지가 않아 공무원들이 고민해서 만들었다는 후문도 포함되어 있습니다.
어쨌든 아직도 32평형을 ㎡로 표기하기 보다는 32형, 32 Type, 32py라고 쓰며 공식면적인 ㎡보다 많이 쓰이고 있음을 확인할 수 있습니다.
면적의 이해
그러면 아파트 면적에 관한 이야기를 좀 더 해보겠습니다. 예전에는 32평이니 33평이니 하더라도 85 ㎡ 크기를 떠올렸습니다. 85 ㎡면 25.7평인데 왜?라고 하면 당연히 전용면적과 공급면적의 차이입니다. 여기서 아셔야 할 것은 발코니는 전용면적도 아니고 공용면적에도 포함되지 않는 서비스면적입니다.
일반적으로 계약을 위한 면적 즉, 계약면적에도 서비스면적은 포함되지 않습니다. 계약면적과 공급면적에도 차이가 있습니다. 기타 공용면적으로 분류되는 곳은 공급면적에 포함이 되지 않고 계약면적에 포함되며, 이는 대체로 아파트의 경우 공급면적을, 오피스텔 또는 기타 상업시설의 경우 계약면적에 따라 분양가를 책정한다고 이해하시면 됩니다.서비스면적은 당연히 넓으면 넓을수록 좋습니다만, 법적으로 그 폭을 1.5미터까지 한정해두고 있으며, 확장이 가능한 공간입니다.
이로 인해 확장한 아파트의 경우 혹은 일반적으로 분양되고 있는 아파트의 정확한 실사용 면적을 등기부 등본과 같은 서류상으로는 알 길이 없습니다. 계약서에도 없는 이 면적은 분양하는 신축 아파트의 경우에는 상담사등을 통하여 알아볼 수 있지만 설계도면을 보지 않고는 확장 이후의 크기를 제대로 알고 있는 분은 많지 않으실 것입니다.
공용면적에는 주거공용 면적과 기타공용 면적으로 나눌 수 있습니다. 주거공용 면적에는 공용으로 사용되는 계단과 엘리베이터가 이에 포함됩니다. 기타 공용 면적에는 주차장, 관리실, 놀이터, 커뮤니티 시설등의 면적을 말합니다. 우리가 계약을 하며 쓰는 계약서의 공급면적이나 네이버등에서 보이는 공급면적은 전용면적과 주거공용면적만 포함되어 있습니다. 그래서 33평 아파트의 경우 주거공용면적이 대략 전용면적 25평을 뺀 8평 정도가 된다고 보시면 됩니다.
예전에 비해서 같은 전용면적인데 31평에서 36평까지 다른 이유는 바로 주거의 질이 높아지며 늘어난 주거공용면적 때문이라고 보시면 됩니다. 전용면적은 방,거실,화장실,주방등 현관문을 닫고 볼 수 있는 아파트 내부에 있는 발코니를 제외한 모든 면적이라고 보시면 됩니다.
위의 내용은 네이버나 구글에 검색만 해도 알 수 있는 내용이긴 합니다.
그런데 짚고 가고 싶은 것은, 많은 분들이 요즘 들어 간혹 헷갈려하시는 부분이 있습니다. 예전에는 부동산에서 32평 아파트를 말하면 85 ㎡이하의 전용면적을 가진 아파트임을 인지하였습니다. 일상적으로 말하는 면적의 평수는 '공급면적'을 말하는 것이었고 그렇게 받아들이고 있었습니다. 32평을 ㎡로 환산하면 105.7 ㎡라 하더라도, 공용면적을 포함하면 대략적으로 머릿속에 그려진 크기는 일정한 '국평'수준의 크기였습니다.
그런데 요즘은 이전의 30평대 아파트를 84 ㎡ 또는 85 ㎡ 또는 소수점을 두고 표기를 합니다. 2009년에 법으로 아파트의 면적표기를 순수 전용면적으로만 표기하도록 명시한 때문입니다. 그럴 때 팜플렛이나 모델하우스에 표기된 면적만 보고 평당 분양가를 계산하는 기성세대 분들 가운데에는 '평당 2천만 원대 라더니 3천만 원이 훨씬 넘네?' 라고 되묻기도 합니다.
세금, 아파트 청약, 경매등의 기준이 '전용면적'이기 때문에 이제는 이 '전용면적'에 익숙해져야 합니다. 당연히 예전의 '공급면적'과 구분도 할 줄 아셔야 되고요. 전용면적, 공급면적, 서비스면적등에 대한 전반적인 이야기는 여기서 끝내겠습니다. 포털사이트나 유명 블로그를 보시면 좀 더 자세하게 그림 등으로 나와 있으니 제 글로는 도저히 이해가 안 되시는 분들은 그걸 참고하는 게 나을 듯합니다.
지표의 기준이 되는 규모
국민주택규모 즉 '국평'의 규모는 앞서 말씀드린 대로 정책과 세제등의 기준이 되는 면적입니다.
부동산을 대상으로 나오는 다양한 종류의 대출기준도 전용 85 ㎡기준으로 책정됩니다. 주택구입자금대출이라든지 전세자금 대출등이 그것입니다. 농어촌 특별세가 면제되는 면적도 85 ㎡ 이하 주택구매자에게 해당합니다. 청약 시 가점제 대상도 바로 이 면적을 기준으로 적용합니다. 그렇게 한 번 정해진 '국평'의 면적은 지금까지 본 것처럼 모든 지표의 기준입니다.
그런데 최근에 들어서 이 규모에 대해 여러 이야기들이 나오고 있습니다. 명확한 기준이 있는 것도 아니고 주먹구구식이긴 하지만 당시의 가구원 수에서 나온 나름의 공급기준이라 할 수 있는 '85 ㎡' , 50년간 꾸준히 지표의 기준이 되는 이 면적을 두고 여러 주장이 제기되고 있는 게 사실입니다.
선진국과 비교해 볼 때 우리나라 가구당 평균면적이나 방의 개수는 적은 게 사실입니다. 일본이 94.9 ㎡, 독일은 114.6 ㎡ 프랑스의 경우 118.5 ㎡라고 합니다. 그래서 100 ㎡이상으로 늘리는 게 맞지 않느냐라는 일부의 목소리가 있습니다.
이와는 달리 1~2인 가구가 늘면서 5인 기준으로 책정된 예전의 방식이 현실과 맞지 않다라는 정반대의 소리도 있습니다. 상대적으로 젊은 층에게는 너무 높기만 한 아파트 가격도 이에 힘을 보탭니다.
저는 국민주택규모 즉 '국평'에 삽니다. 15년째 살고 있습니다. 예전에는 이자만 냈었는데, 요즘은 원금과 이자를 함께 부담하고 있습니다. 애가 둘 있습니다. 이제 두 명 모두 독립을 했습니다. 그러다 보니 예전에는 필요했고, 심지어 부족하다 느꼈던 방의 개수나 부족한 수납장으로 여겨졌던 내 집이, 지금에 와서는 발코니를 확장한, 같은 아파트의 그 크기가 부담스럽습니다. 아파트에 대한 만족도와는 상관없이, 면적에 대해서는 상황에 따라 이렇게 변하기도 하나 봅니다.
모든 지표의 기준이 되는 '국평'규모의 변경은 아마 쉽지는 않을 것이라 봅니다. 다만 규모의 기준보다는 '혜택'의 기준은 변해야 하지 않나? 하는 생각이 듭니다.